Negocio fiduciario › Inmobiliario
Respaldo inmobiliario desde el aporte hasta la entrega.
Estructuramos el fideicomiso que protege los recursos de los compradores y da certeza a todos los partícipes del proyecto, con control independiente en cada etapa.
Cómo aportamos valor
Los constituyentes aportan el inmueble y los recursos; el fideicomiso los administra con independencia total — los recursos de los compradores no pueden destinarse a otro fin y el proyecto solo avanza cuando se cumplen las condiciones pactadas.
Protección para los compradores
Los recursos entregados quedan en el fideicomiso y no pueden usarse hasta que el proyecto cumpla los factores de equilibrio establecidos en el contrato.
Certeza para el financista
El inmueble está bajo titularidad jurídica del fideicomiso, separado del patrimonio del promotor y disponible como garantía conforme al contrato.
Control independiente
Constructor, fiscalizador, comercializador y gerente de proyecto son contratados por el fideicomiso según las instrucciones de la Junta.
Trayectoria y respaldo
Respaldo de una entidad con más de 30 años de trayectoria en el mercado ecuatoriano, con experiencia en proyectos urbanísticos, residenciales y comerciales.
¿Cómo funciona?
Una estructura que protege el proyecto en cada etapa, con control independiente desde el inicio.
El proceso sigue cuatro etapas claras: el inmueble y los recursos se aportan al fideicomiso, que administra el desarrollo del proyecto conforme a las instrucciones de la Junta y rinde cuentas en cada período.
Aporte del inmueble y los recursos
Los constituyentes transfieren el inmueble al fideicomiso, que adquiere su titularidad jurídica. El inmueble queda afectado exclusivamente al desarrollo del proyecto y no puede ser objeto de medidas cautelares por deudas ajenas. Los constituyentes conservan el uso mediante comodato precario.
Cumplimiento del punto de equilibrio
El fideicomiso recibe los recursos de los promitentes compradores pero no los libera hasta que el proyecto cumpla los factores de equilibrio: legal (titularidad y permisos), técnico (presupuesto, planos y cronograma) y financiero (nivel de preventas y condiciones de financiamiento). Si no se alcanza el equilibrio, los recursos se restituyen íntegramente.
Desarrollo del proyecto
Alcanzado el punto de equilibrio, el fideicomiso contrata y supervisa al constructor, fiscalizador, gerente de proyecto y comercializador según las instrucciones de la Junta. Los recursos se desembolsan conforme al avance de obra verificado por el fiscalizador, garantizando orden absoluto.
Entrega y extinción
Completada la construcción y entregadas las unidades a los compradores, el fideicomiso transfiere los remanentes según las instrucciones de la Junta y se extingue, con rendición de cuentas completa de toda la operación.
¿Qué es un patrimonio autónomo?
Cómo funciona el control fiduciario
Los recursos de los compradores solo se liberan cuando el proyecto cumple las condiciones. Siempre.
El punto de equilibrio es el mecanismo que distingue al fideicomiso inmobiliario de cualquier otra forma de venta en planos. El promotor no puede disponer de los recursos de los compradores hasta que se verifiquen tres condiciones simultáneas, definidas en el contrato desde el inicio.
01. Legal
Equilibrio legal
El inmueble es propiedad del fideicomiso, sin gravámenes que afecten el proyecto, y cuenta con todos los permisos municipales.
02. Técnico
Equilibrio técnico
El proyecto cuenta con presupuesto, cronograma y flujo de caja actualizados, más los planos y estudios necesarios para la obra.
03. Financiero
Equilibrio financiero
Se ha alcanzado el porcentaje de preventas requerido y se han definido las condiciones del financiamiento bancario.
Qué pasa si no se alcanza el equilibrio
Si las condiciones no se cumplen en el plazo pactado, el fideicomiso restituye íntegramente los recursos a los promitentes compradores. El promotor no puede retener ni usar esos recursos para otro fin.
Aplicaciones
Una estructura adaptable a distintos tipos de desarrollo inmobiliario.
El fideicomiso inmobiliario se adapta al tipo de proyecto y a las necesidades del promotor.
Estas son sus aplicaciones más frecuentes:
Proyectos urbanísticos y de lotización
Estructuramos el desarrollo de urbanizaciones y proyectos de lotización: el fideicomiso adquiere el inmueble, contrata al fiscalizador que verifica el cumplimiento técnico de las obras de infraestructura y administra los recursos de los compradores con control independiente en cada etapa.
Proyectos residenciales en PH
Administramos el desarrollo de conjuntos residenciales — casas, villas o departamentos — con control fiduciario desde la preventa hasta la entrega. El punto de equilibrio protege a los compradores y da certeza al banco financista.
Proyectos comerciales y mixtos
Estructuramos el desarrollo de proyectos con componentes comerciales — locales, oficinas o centros comerciales — bajo la misma lógica: recursos protegidos, punto de equilibrio por etapa y control independiente de cada desembolso.
¿Cuándo elegir este fideicomiso?
¿Cuándo elegir este fideicomiso?
Es la estructura adecuada en situaciones como estas:
Cuando el proyecto tiene múltiples constituyentes o socios y se requiere un administrador neutral que ejecute las instrucciones de la Junta sin conflicto de interés.
Cuando el proyecto se vende en planos y los compradores necesitan certeza de que sus recursos están protegidos y no pueden usarse para otro fin.
Cuando el banco financista exige que el inmueble esté bajo titularidad fiduciaria y que los desembolsos del crédito estén condicionados al avance de obra verificado.
Cuando el desarrollo se ejecuta por etapas y es necesario separar los recursos y los riesgos de cada una.
Caso de éxito
Un proyecto urbanístico multietapa con control fiduciario desde el inicio
Más de 217.000 m² desarrollados bajo estructura fiduciaria — con punto de equilibrio, financiamiento bancario y múltiples etapas.
Un grupo de promotores desarrolla un proyecto urbanístico en la provincia del Guayas bajo fideicomiso inmobiliario. El fideicomiso es titular jurídico del inmueble, contrata al constructor, fiscalizador, gerente de proyecto y comercializador según las instrucciones de la Junta, y administra los recursos de los compradores con punto de equilibrio por etapa.
El financiamiento bancario está garantizado con el inmueble bajo titularidad fiduciaria. Los compradores de cada etapa saben que sus recursos no se liberan hasta que se cumplan las condiciones técnicas, legales y financieras definidas en el contrato.
Qué obtiene el promotor con esta estructura
Control independiente
la Junta instruye y el fideicomiso ejecuta, sin que ningún socio pueda disponer de los recursos unilateralmente.
Certeza para compradores y financista
los recursos no se liberan hasta que el proyecto cumple el punto de equilibrio.
Administración autónoma:
Contabilidad, reportes y manejo tributario propios del proyecto, independientes del patrimonio de los promotores.
Separación de riesgos por etapa
los recursos de cada etapa quedan aislados entre sí para seguridad de cada grupo.
Cuéntanos qué necesitas hacer con los recursos.
Un asesor te dirá si el encargo fiduciario es la estructura adecuada para tu caso.
Habla con un asesor¿Es para tu proyecto?
Responde tres preguntas rápidas y te orientamos sobre la estructura que mejor se ajusta a tu necesidad.
Completa la evaluación
Responde las tres preguntas para orientarte sobre la estructura que mejor se ajusta a tu necesidad.
Esta es una orientación inicial, no una recomendación vinculante.
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Cuéntanos en qué etapa está tu proyecto y un asesor de Futurfid te explicará
cómo estructurar el fideicomiso que mejor se adapta a tu desarrollo.